20 مورد از نکات مهم هنگام تنظیم قرارداد اجاره برای مالکان و مستاجران ✅💯

آیا نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره را می دانید؟

اجاره یک توافق عقدی است که در آن فردی به عنوان اجاره‌دهنده، مالکیت موقت یا منافع مالکیت بر یک مال یا خدمات معین را به فرد دیگری، به نام مستأجر، انتقال می‌دهد. اجاره می‌تواند به اشیاء مختلفی اعم از خودرو، خانه، حیوانات یا حتی انسانها اشاره کند، مثلاً اجاره‌دهنده می‌تواند مسکن خود را به دیگران برای مدت زمان معین اجاره دهد.

در این توافق، فرد مستأجر نقش اجاره‌کننده را بر عهده دارد و فرد موجر نقش اجاره‌دهنده را داراست. معمولاً موضوع اجاره مشخص و عینیت دارد که به آن “عین مستأجر” یا “موضوع اجاره” گفته می‌شود. همچنین، مبلغی که به عنوان پاداش برای اجاره پرداخت می‌شود، به عنوان “مال اجاره” شناخته می‌شود.

در برخی موارد، اجاره‌ها بر اساس اجرت المثل تعیین می‌شوند، که به معنای پرداخت یک مبلغ معین بر اساس مقداری است که برای مال یا خدمات مشابه در بازار پرداخت می‌شود، بدون توافق قبلی از طرفین. این در مقابل اجرت المسمی قرار دارد که مبلغی است که طرفین قبل از امضای توافق‌نامه برای آن توافق کرده‌اند.

☑️ 20 مورد حائز اهمیت در تنظیم قرارداد اجاره مسکونی

1. پایان مدت اجاره: به محض پایان مدت اجاره، عقد اجاره برطرف می‌شود. اگر مستاجر پس از پایان مدت اجاره، ملک را در تصرف خود نگه دارد، باید به موجر اجاره بهایی معادل اجاره مکان مشابه را بپردازد، حتی اگر از آن استفاده نکند.

2. فوت موجر یا مستاجر: عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی‌شود، مگر اینکه موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع ملک باشد، که در این صورت با فوت او عقد اجاره باطل می‌شود. همچنین اگر در قرارداد اجاره، مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط شده باشد، با فوت مستاجر عقد اجاره باطل می‌شود.

3. اجاره مجدد توسط مستاجر: اگر مستاجر ملک اجاره‌ای را به دیگری اجاره دهد، اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر اینکه موجر در قرارداد اجاره برای خود حق فسخ را در صورت وقوع این امر شرط کرده باشد.

بیشتر بدانید: نمونه قرارداد اجاره با تمام جزئیات 👌🏻✅

4. تعمیرات بدون اجازه: اگر مستاجر بدون اجازه موجر در ملک اجاره‌ای تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه هزینه‌های مربوط به این تعمیرات را از موجر ندارد.

5. ساخت و ساز بدون اجازه: اگر مستاجر بدون اجازه موجر در ملک اجاره‌ای ساخت و ساز کند یا درختی بکارد، موجر حق دارد آن را از بین ببرد. اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود، مسئولیت آن بر عهده مستاجر خواهد بود.

6. تنظیم قرارداد اجاره: تنظیم قرارداد اجاره می‌تواند به صورت عادی یا رسمی باشد. معمولا افراد به صورت عادی در آژانس‌های مسکن قرارداد را تنظیم می‌کنند. برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی، حتما باید دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند. صرف تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی‌شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.

فرض کنید شما قصد اجاره خانه‌ در جزیره هنگام را دارید. قرارداد اجاره‌ای که می‌بندید، تعیین کننده حقوق و وظایف شما و موجر است. حالا فرض کنید پس از پایان مدت اجاره، شما ملک را تخلیه نمی‌کنید و از آن استفاده نمی‌کنید. در این صورت، شما باید به موجر اجاره بهایی معادل اجاره مکان مشابه را پرداخت کنید، حتی اگر ملک را در اختیار نداشته باشید.

7. پرداخت اجاره: مستاجر باید به موقع اجاره را پرداخت کند و رسید دریافت کند.

8. استفاده مجاز از ملک: مستاجر باید از ملک به موجب قرارداد استفاده کند، در غیر اینصورت موجر حق فسخ قرارداد را دارد. برای مثال، استفاده تجاری به جای مسکونی از ملک. به عنوان مثال، فرض کنید شما قصد اجاره خانه در قشم را دارید. موجر این خانه را از اجاره کردن آن به عنوان منزل مسکونی برای یک خانواده توافق داده بود.

اما شما این خانه را به عنوان یک مکان تجاری برای تاسیس یک کارگاه خیاطی استفاده می‌کنید، که این استفاده خارج از متعارف است و موجر می‌تواند از حق فسخ قرارداد استفاده کند.

9. تعیین مدت اجاره: در اجاره مسکن، تعیین مدت معین ضروری است. معمولاً این مدت به یک سال محدود می‌شود، اگرچه می‌تواند براساس توافقات خاص بین طرفین تغییر کند. شروع مدت اجاره از تاریخی است که در قرارداد توافق شود، و در صورتی که در قرارداد ذکر نشود، از زمان امضای قرارداد محسوب می‌شود.

10. حق مالکیت و مالکیت منافع: موجر نیازی به مالکیت عینی اموال ندارد، اما باید مالکیت منافع آن‌ها را داشته باشد. به عبارت دیگر، مالک عین مستأجر نیست، اما باید مالک منافع باشد. اگر موجر مالک منافع ملک نباشد، مستاجر ممکن است حقوقی را از او انتظار نداشته باشد، مگر آنکه در قرارداد مدنظر باشد.

بیشتر بخوانید: نکات خرید یا اجاره ی ملک در قشم | توصیه ها | قوانین

11. حق فسخ در صورت عیب: در صورتی که مستأجر متوجه عیب‌های جدی در مسکن شود، او دارای حق فسخ قرارداد است. اما اگر موجر عیب را برطرف کند و این اقدام به مستأجر زیانی وارد نکند، حق فسخ برای مستاجر وجود نخواهد داشت. اگر عیب در طول دوره اجاره اتفاق بیافتد، مستاجر می‌تواند حق فسخ را برای باقی مدت اجاره درخواست کند.

12. تخلیه پس از پایان مدت اجاره: پس از پایان مدت اجاره، اگر مستاجر از تخلیه ملک امتناع کند، موجر می‌تواند درخواست تخلیه را به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل ارائه دهد. برای این درخواست، باید اطلاعات زیر شامل نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر، مشخصات عین مستاجره، مشخصات و تاریخ سند اجاره، کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و سند مالکیت ملک ضمیمه شود.

13. نمونه درخواست موجر برای تخلیه منزل توسط مستاجر: احتراماً، اینجانب … فرزند … مقیم …، یک باب منزل مسکونی واقع در خیابان … به پلاک ثبتی … را به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ … به آقای … فرزند … از تاریخ … لغایت … اجاره دادم. اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستاجره، تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست می‌باشد.

14. رسیدگی به درخواست تخلیه: شورای حل اختلاف یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می‌کند، پس از احراز مالکیت و ذینفع بودن موجر، دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستاجر، او مکلف است ظرف ۳ روز نسبت به تخلیه اقدام کند.

15. بازپرداخت ودیعه: اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن مبلغ یا سند به مستاجر است.

16. تخلیه در صورت اجاره‌نامه رسمی: اگر سند اجاره رسمی باشد، برای تخلیه مورد اجاره باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده، درخواست صدور اجرائیه شود. دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر، اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال می‌کند. اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه اقدام می‌کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستاجر ابلاغ کند. مستاجر باید ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

17. مطالبه خسارت: اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک اجاره‌ای توسط مستاجر یا عدم پرداخت اجاره‌بها یا بدهی شارژ و… باشد، نمی‌تواند به‌طور مستقیم مبلغ خسارت را از ودیعه کسر کند. او باید برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه کند. مبالغ ودیعه تا سقف 10,000,000 ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است و با تقدیم دادخواست می‌توان مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا کرد.

18. تعمیرات و تغییرات: مالک مسئول تعمیرات لازم و هزینه‌های مربوط به آن است. اگر تعمیراتی انجام شود که استفاده از ملک را مختل کند، مستاجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.

19. هزینه‌های مربوط به استفاده از ملک: معمولاً بر عهده مالک است، مگر در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد.

20. استفاده متعارف از ملک: اگر مستاجر از ملک به نحوی استفاده کند که خارج از متعارف باشد، موجر می‌تواند از حق فسخ قرارداد استفاده کند. برای مثال، استفاده صنعتی به جای مسکونی از ملک.

نکته: برای تنظیم قرارداد اجاره با کد رهگیری، متقاضیان می‌توانند به سامانه amlak.mrud.ir مراجعه کرده و بر روی گزینه “سامانه ثبت رایگان اجاره مسکن” کلیک کنند. از این طریق، امکان ثبت قرارداد اجاره به صورت آنلاین و دریافت کد رهگیری، بدون نیاز به مراجعه حضوری به بنگاه، فراهم می‌شود.