انواع سند ملکی | بررسی کامل | سوالات مهم
فهرست عناوین
سند ملکی مهم‌ترین مدرک حقوقی برای اثبات مالکیت بر املاک و مستغلات است. در بازار پر‌رقابت و پر‌چالش خرید و فروش زمین و ساختمان، اطلاع کامل از انواع مختلف سندها و ابعاد حقوقی هر یک، کلید جلوگیری از مشکلات آتی و تضمین امنیت معامله به شمار می‌آید. در این مقاله، ابتدا ۱۴ نوع سند ملکی را با تعریف دقیق و تحلیل جنبه‌های حقوقی معرفی می‌کنیم و سپس به هشت پرسش مهم متداول درباره اسناد ملکی پاسخ می‌دهیم تا در هنگام انجام هر گونه معامله یا تنظیم قرارداد، با چشم باز تصمیم‌گیری نمایید.
معرفی انواع سند ملکی
۱. سند مشاع
تعریف: سندی است که مالکیت ملک بین چند نفر به صورت مشترک (مشاع) ثبت شده و هریک از شرکا در تمام اجزای ملک سهیم هستند.
ویژگی‌ها:
- پلاک ثبتی واحد، بدون تفکیک سهم‌ها.
- هر شریک به نسبت سهم قانونی خود نسبت به همه ملک حق دارد.
تحلیل حقوقی:
- برای انتقال سهم باید رضایت همه شرکا یا حکم دادگاه مبنی بر افراز موجود باشد.
- امکان مطالبه اجاره‌بها یا منافع ملک توسط هر شریک به صورت انفرادی فراهم است.
۲. سند مفروز
تعریف: پس از افراز ملک مشاع، هر قطعه به‌طور مستقل و بدون شریک ثبت می‌شود و سندی به نام فرد صادر می‌گردد.
ویژگی‌ها:
هر مالک سند جداگانه دارد و نیازی به رضایت دیگران برای فروش یا رهن نیست.
تحلیل حقوقی:
- نقل و انتقال سریع‌تر و آسان‌تر انجام شده و پیچیدگی‌های مشاع حذف می‌گردد.
- استعلام آسان‌تر از ثبت با پلاک و مشخصات منحصربه‌فرد.
۳. سند شش دانگ
تعریف: سندی که نشان دهنده مالکیت کامل و تام بر «شش جهت» ملک (شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین) است.
ویژگی ها:
مالک حق هرگونه تصرف، اعم از ساخت، تخریب، تغییر کاربری و واگذاری را دارد.
تحلیل حقوقی:
- بالاترین درجه حقوقی و اطمینان برای معامله‌کنندگان.
- به‌عنوان تضمین قوی در قراردادهای بزرگ مورد استفاده قرار می‌گیرد.
۴. سند تک برگ
تعریف: سندی الکترونیک و یک‌برگی که در سامانه‌ی ثبت اسناد کشور صادر می‌شود و شامل کروکی، مساحت، نوع کاربری و مختصات دقیق ملک است.
ویژگی‌ها:
- امکان استعلام لحظه‌ای اطلاعات در دفاتر اسناد رسمی یا به‌صورت آنلاین.
- وزن سبک، امکان نگهداری و انتقال آسان سند تک برگ.
تحلیل حقوقی:
- هر بار معامله یا رهن، اطلاعات جدید در همان برگ ثبت می‌شود و سند جایگزین صادر نمی‌گردد.
- کاهش خطای انسانی و جعل اسناد.
۵. سند وقفی
تعریف: سندی که نشان‌دهنده وقف ملک به نفع عمومی یا خاص است؛ فروش مالکیت ممنوع و فقط اجاره تا سقف ۹۹ سال مجاز است.
ویژگی ها:
- اداره اوقاف مسئول صدور مجوز و نظارت بر اموال وقفی است.
- وقف ممکن است جهت امور خیریه، مذهبی یا آموزشی باشد.
تحلیل حقوقی:
- تغییر در کاربری یا انتقال اجاره‌نامه بدون مجوز اداره اوقاف غیرقانونی است.
- در صورت تخلف، قرارداد اجاره باطل و مستأجر ملزم به تخلیه است.
۶. سند المثنی
تعریف سند المثنی : در صورت مفقود شدن یا آسیب دیدن سند اصلی (آتش‌سوزی، سیل)، دارنده ملک می‌تواند با استشهادیه و مدارک لازم درخواست صدور سند جایگزین کند.
ویژگی‌ها:
- طی چند مرحله از طریق دفترخانه یا دادگاه و ثبت احوال.
- نیازمند استعلام از ثبت و تایید افراد مطلع.
تحلیل حقوقی:
- تا پیش از صدور سند المثنی، فروش یا رهن ملک با محدودیت مواجه است.
- امکان سوءاستفاده توسط افراد سودجو وجود دارد؛ بنابراین استعلام دقیق ضروری است.
۷. سند عرصه و اعیان
تعریف: «عرصه» مالکیت زمین است و «اعیان» مالکیت واحدهای روی آن (مانند آپارتمان‌ها).
ویژگی‌ها:
- هر واحد مسکونی سند اعیان مجزا دارد و سهم عرصه به نسبت مساحت واحد محاسبه می‌شود.
- در مجتمع‌ها، نقشه یو تی ام و تعیین حدود عرصه توسط مهندس معتمد ثبت تهیه می‌گردد.
تحلیل حقوقی:
- امکان معامله، رهن یا اجاره اعیان بدون انتقال عرصه فراهم است.
- برای ساخت یا تغییر در عرصه، مجوز شهرداری و ثبت لازم است.
۸. سند ورثه ای
- تعریف: پس از فوت مالک، وراث قانونی می‌توانند با ارائه گواهی انحصار وراثت، جهت صدور سند وررثه ای به نام خود اقدام کنند.
- ویژگی‌ها: سهم هر وارث با توجه به قانون ارث تعیین می‌شود. در صورت اختلاف بین وراث، دعوی به دادگاه ارث ارجاع می‌شود.
- تحلیل حقوقی: بدون حصر وراثت و پایان مراحل تقسیم، صدور سند امکان‌پذیر نیست. مالیات بر ارث و پرداخت هزینه‌های انتقال باید انجام شود.
بیشتر بخوانید: خرید و فروش ملک ورثه ای چگونه است؟
۹. سند تفکیکی
- تعریف: ملک بزرگ پس از دریافت مجوز تفکیک از شهرداری، به قطعات جداگانه بدل شده و هر قطعه سند مستقل می‌گیرد.
- ویژگی‌ها: پلاک ثبتی جدید و مختصات مرزهای هر قطعه ثبت می‌شود.
- تحلیل حقوقی: بدون پایان کار شهرداری و تایید ثبت، سند تفکیکی فاقد اعتبار است. تقسیم اضلاع و مشخصات فنی باید مطابق ضوابط طرح تفصیلی باشد.
۱۰. سند وکالتی
- تعریف: مالک اصلی به‌وسیله وکالت‌نامه رسمی، اختیار انجام معاملات (فروش، اجاره، انتقال) را به شخص دیگری واگذار می‌کند.
- ویژگی‌ها: وکالت‌نامه باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و مُهریار باشد. می‌تواند «بلاعزل» یا قابل عزل تنظیم گردد.
- تحلیل حقوقی: وکیل تنها در چارچوب اختیارات مندرج در سند حق اقدام دارد. در صورت سوءاستفاده، امکان طرح دعوی خیانت در امانت یا جعل وجود دارد.
۱۱. سند معارض
- تعریف: زمانی پیش می‌آید که برای یک ملک، دو سند رسمی با محدوده یا مالک یکسان ولی تاریخ‌ها و شماره‌های متفاوت صادر شود.
- ویژگی‌ها: ثبت اولیه اعتبار دارد و سند بعدی معارض محسوب می‌شود.
- تحلیل حقوقی: پس از کشف معارضه، دفترخانه یا دادگاه (با رسیدگی ثبت) سند متعارض را ابطال می‌کند. مالکان موظف به ارائه مستندات جهت تعیین سند صحیح هستند.
۱۲. سند بنچاق
- تعریف: سندی که در گذشته به‌صورت دستی یا چاپی و پس از تأیید بزرگان محل (علماء یا افراد معتبر) مبادله می‌شد.
- ویژگی ها: هرچند امروزه کاربرد رسمی ندارد، در برخی مناطق روستایی هنوز استناد می‌شود.
- تحلیل حقوقی: بنچاق را می‌توان به سند رسمی تبدیل کرد، اما نیازمند محاکم قضایی و استعلامات محلی است.
۱۳. سند شورایی
- تعریف: نوعی سند عادی که توسط شورای روستا یا دهیاری محل مهر شده و در صورت نبود دفترخانه به‌کار می‌رفته است.
- ویژگی‌ها: اعتبار حقوقی کمتر از اسناد رسمی؛ اما در معاملات محلی کاربرد داشته است.
- تحلیل حقوقی: برای تبدیل به سند رسمی، باید کد رهگیری و استعلامات ثبتی طی شود.
۱۴. سند منگوله دار
- تعریف: دفترچه‌ای با پلمپ سربی و منگوله‌ی مخصوص ثبت اسناد که نشان رسمی بودن آن است.
- ویژگی‌ها: هنوز در برخی مناطق استفاده می‌شود؛ هر چند به‌تدریج با سند تک‌برگ جایگزین شده است.
- تحلیل حقوقی: معتبر بوده ولی برای معاملات مدرن باید به سند الکترونیک تبدیل گردد.
سوالات متداول
-
چگونه از اعتبار یک سند رسمی مطمئن شویم؟
با مراجعه به سامانه‌ی استعلام الکترونیکی سازمان ثبت اسناد (سامانه کد رهگیری یا شماره یکتای سند) و تطبیق با اطلاعات دفترخانه. -
تفاوت اصلی سند رسمی و عادی چیست؟
اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی و توسط مأمورین ثبت صادر می‌شود و در دادگاه بدون نیاز به اثبات اعتبار، حجت است؛ در حالی که اسناد عادی نیازمند ادله و استشهادیه برای اثبات در دعواهای حقوقی‌اند. -
مراحل صدور سند المثنی کدام است؟
ثبت شکایت مفقودی سند، استشهادیه سه نفر مطلع، استعلام از دفتر ثبت، انتشار آگهی مفقودی، پرداخت هزینه‌ها، و صدور حکم صحت و سپس صدور سند المثنی. -
افراز ملک مشاع به چه معناست؟
تقسیم ملک واحد بین شرکا به قطعات مجزا؛ با توافق تمام شرکا یا حکم دادگاه. پس از افراز، هر قطعه سند مفروز می‌گیرد. -
سند وقفی چه محدودیت‌هایی دارد؟
مالکیت به‌صورت دائم منتقل نمی‌شود و تنها اجاره تا ۹۹ سال با مجوز اداره اوقاف مجاز است؛ تغییر کاربری یا تخریب بدون کسب اجازه ممنوع است. -
عرصه و اعیان چه تفاوتی دارند؟
عرصه زمین و اعیان ساختمان است؛ در آپارتمان‌ها، اعیان مالکیت واحد مسکونی و عرصه مالکیت سهمی از زمین اطراف آن می‌باشد. -
چگونه سند شورایی یا بنچاق را رسمی کنیم؟
ارائه اصل سند به دفترخانه، تکمیل فرم‌های استعلام محلی، اخذ پایان کار شهرداری (در صورت نیاز)، پرداخت عوارض و صدور سند تک‌برگ. -
در صورت عدم تسویه وام بانکی چه بر سر سند رهنی می‌آید؟
بانک می‌تواند پس از اخطار رسمی و طی تشریفات قانونی، سند را به اجرا گذارد و ملک را ضبط یا به‌فروش برساند تا بدهی را وصول کند.
نتیجه گیری
آشنایی با انواع سند ملکی و مراحل حقوقی مرتبط با هر یک، از ضروریات هر معامله امن و قانونمند است. پیش از عقد قرارداد، استعلام دقیق از دفاتر ثبت، اخذ وکالت‌نامه‌ها و حتی مشاوره با وکیل متخصص، سرمایه‌گذاری زمانی و مالی را به حداقل می‌رساند و از دعاوی قضایی جلوگیری می‌کند. همیشه صحت سند را با مدارک رسمی و منابع آنلاین رسمی تطبیق دهید تا مسیر خرید و فروش یا انتقال ارث، بی‌دردسر و مطمئن طی شود.
