رمز و رازهای گرفتن سریع حکم تخلیه از دادگاه و شورا 👌| نکات مهم 💥

آیا راه های گرفتن سریع حکم تخلیه ملک را می دانید؟

حکم تخلیه یا تخلیه ید به مواردی اشاره دارد که فردی با رضایت و اجازه مالک، ملکی را به تصرف خود درآورده است. این به این معناست که شروع تصرف متصرف با رضایت مالک بوده است (مانند قرارداد اجاره، صلح منافع یا اباحه منفعت). شایع‌ ترین مثال حکم تخلیه، عقد اجاره است. در این حالت، با وجود شرایط لازم، صرف نظر از اینکه ملک برای سکونت یا کسب و پیشه اجاره داده شده باشد، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف، تقاضای تخلیه ید نماید. در تعابیر عامیانه، به دعوای تخلیه ید، تخلیه نیز گفته می‌شود.

با توجه به اهمیت اجاره‌ نامه‌ ها در این موارد، دانستن نحوه نوشتن اجاره‌ نامه دستی به‌صورت صحیح و قانونی نیز بسیار مهم است. در ادامه به بررسی شرایط و مدارک مورد نیاز برای درخواست حکم تخلیه، احکام اجمالی و سریع‌ ترین راه برای دریافت حکم تخلیه از دادگاه و شورا می‌پردازیم.

✔️ نکات مهم درخواست تخلیه ملک

1- صلاحیت رسیدگی: درخواست صدور حکم تخلیه بر اساس مورد می‌تواند در صلاحیت شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی باشد.

2- انتخاب نوع تقاضا: متقاضی می‌تواند بر اساس انتخاب خود، برای تخلیه مستاجر به صورت درخواست صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه اقدام کند.

3- شرایط دستور تخلیه: شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دستور تخلیه را در مواردی دارد که قرارداد اجاره عادی باشد و شرایط زیر را دارا باشد:

1. قرارداد اجاره کتبی باشد.
2. مدت قرارداد پایان یافته باشد.
3. در قرارداد مدت اجاره ذکر شده باشد.
4. در قرارداد مبلغ اجاره مشخص شده باشد.
5. قرارداد دارای حداقل امضای دو شاهد باشد.

فرض کنید شما ملکی را در شهر بندرلنگه اجاره داده‌اید و مدت اجاره به پایان رسیده است، اما مستاجر از تخلیه ملک خودداری می‌کند. در این حالت، با ارائه مدارک مالکیت و قرارداد اجاره به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی، می‌توانید درخواست صدور دستور تخلیه فوری را کنید. در این مسیر، توجه به جزئیات قرارداد اجاره و مدارک اثباتی می‌تواند روند تخلیه ملک را تسریع کند.

✔️ سایر نکات مهم درخواست تخلیه ملک

1. قرارداد اجاره رسمی: در صورتیکه قرارداد اجاره رسمی باشد، مرجع صدور دستور تخلیه و صدور اجراییه، دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت است.

2. رسیدگی به دستور تخلیه: درخواست دستور تخلیه نیاز به رسیدگی قضایی در مراجع یاد شده ندارد و بدون حضور طرفین و با وجود شرایط، مرجع مربوط اقدام به صدور دستور تخلیه می‌نماید.

3. پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن: مرجع صدور حکم تخلیه ضمن صدور حکم، دستور پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن یا پول پیش به حساب صندوق دادگستری یا حساب شخص مستاجر را صادر می‌کند.

4. نحوه تقاضا: تقاضای حکم تخلیه به موجب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می‌شود و از جمله دعاوی غیر مالی است.

5. مطالبه اجور معوقه یا خسارت: اگر موجر مدعی عدم پرداخت اجور معوقه یا ورود خسارت به ملک خود باشد، می‌تواند در این خصوص به صورت مستقل طرح دعوا نموده و مبلغ پول پیش واریز شده در صندوق دادگستری ضمن اجرای حکم تخلیه را توقیف کند.

فرض کنید شما ملکی را به صورت اجاره ویلا در قشم با استخر به فردی اجاره داده‌ اید قرارداد شما کتبی است و در آن مدت و مبلغ اجاره به وضوح ذکر شده و دو شاهد نیز آن را امضا کرده‌اند. مدت قرارداد به پایان رسیده و مستاجر از تخلیه ملک خودداری می‌کند. در این صورت، شما می‌توانید با ارائه مدارک لازم به شورای حل اختلاف، درخواست دستور تخلیه ملک را بدون نیاز به حضور طرفین و طی مراحل پیچیده قضایی، دریافت کنید.

🔄 مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف و دادگاه حقوقی

برای گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف و دادگاه حقوقی، مراحل مشابهی وجود دارد که به اختصار عبارتند از:

1. مشاوره حقوقی: مراجعه به یک وکیل متخصص در زمینه دعاوی ملکی و درخواست صدور حکم تخلیه و دریافت مشاوره حقوقی یا اعطاء وکالت به وکیل جهت پیگیری صدور حکم تخلیه.
2. تقدیم دادخواست: مراجعه به دفتر خدمات قضایی و تقدیم دادخواست تخلیه ید. اگر وکیل داشته باشید، این مرحله توسط وکیل انجام می‌شود، در غیر اینصورت، خودتان باید متن دادخواست را تنظیم و به دفتر خدمات قضایی ارائه دهید. توجه داشته باشید که کارمندان دفاتر خدمات قضایی وظیفه‌ای برای تنظیم دادخواست ندارند، بنابراین اگر وکیل ندارید، تنظیم و نگارش متن دادخواست و تایپ آن وظیفه شماست.
3. پیگیری دادخواست: پیگیری وصول و ارجاع دادخواست به شعبه و رفع نواقص احتمالی و تکمیل ضمائم دادخواست.
4. تعیین وقت رسیدگی: پیگیری صدور دستور تعیین وقت و جلسه رسیدگی.
5. شرکت در جلسه رسیدگی: شرکت در جلسه رسیدگی و دفاع از خواسته مطرح شده که می‌تواند به وسیله لایحه دفاعیه یا مراجعه حضوری باشد.
6. صدور حکم تخلیه: پیگیری صدور حکم تخلیه از شورا یا دادگاه حقوقی.
7. تجدیدنظرخواهی: در صورتی که رأی به نفع شما باشد و طرف مقابل تجدیدنظر خواهی کند، پاسخ به لایحه تجدیدنظرخواهی و اگر رأی به ضرر شما باشد، تنظیم دادخواست و لایحه تجدید نظر خواهی به دادگاه عمومی (در خصوص آراء بدوی صادره از شورای حل اختلاف) یا دادگاه تجدیدنظر (در خصوص آراء صادره از دادگاه عمومی).
8. اجرای حکم تخلیه: پیگیری اجرای حکم تخلیه پس از قطعیت آن.

مثال

فرض کنید شما ملکی را در شهر درگهان اجاره داده‌اید و برای اجاره‌ نامه خود از یک نمونه متن قرارداد اجاره با تمام جزئیات استفاده کرده‌اید. اکنون مدت اجاره به پایان رسیده و مستاجر از تخلیه ملک خودداری می‌کند. شما می‌توانید با استفاده از مراحل فوق و ارائه قرارداد اجاره به عنوان یکی از مدارک، به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی مراجعه کرده و درخواست صدور حکم تخلیه دهید. در این مراحل، توجه به تمامی جزئیات قرارداد اجاره می‌تواند نقش مهمی در تسریع روند رسیدگی به درخواست شما داشته باشد.

♻️ تفاوت‌ حکم تخلیه و دستور تخلیه

در خصوص تفاوت‌های حکم تخلیه و دستور تخلیه، می‌توان به نکات زیر اشاره کرد:

1. رسیدگی قضایی: حکم تخلیه ضرورتاً با رسیدگی قضایی و رعایت تشریفات آیین دادرسی صادر می‌شود، در حالی که دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی قضایی و با وجود شرایط، توسط مرجع صالح (شورای حل اختلاف یا دفترخانه تنظیم کننده سند) صادر می‌شود.
2. محدوده کاربرد: حکم تخلیه ممکن است در خصوص سایر مصادیق واگذاری منافع نیز اعمال شود، اما دستور تخلیه فقط در مورد قراردادهای اجاره معتبر است.
3. شمول: حکم تخلیه شامل تمام موارد و مصادیق اجاره می‌شود، در حالی که دستور تخلیه مخصوص قراردادهای اجاره اماکن تجاری بعد از سال 76 و اماکن مسکونی بعد از سال 62 است، بدون وجود حق کسب و پیشه و سرقفلی.
4. قابلیت تجدیدنظر: حکم تخلیه قابلیت تجدیدنظر دارد، اما دستور تخلیه قابل درخواست رسیدگی تجدیدنظر نیست.

فرض کنید شما ملکی را در شهر سوزا به شخصی اجاره داده‌اید قرارداد شما کتبی است و تمام شرایط لازم را داراست پس از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک خودداری می‌کند. در این حالت، اگر قرارداد اجاره شما مربوط به یک مکان مسکونی بعد از سال 62 باشد و شرایط لازم برای دستور تخلیه فراهم باشد، می‌توانید از شورای حل اختلاف درخواست دستور تخلیه کنید. این فرآیند بدون نیاز به رسیدگی قضایی و با وجود شرایط لازم، سریع‌تر انجام می‌شود. اما اگر قرارداد شما شامل موارد پیچیده‌ تری باشد، نیاز به صدور حکم تخلیه از طریق دادگاه با رسیدگی قضایی خواهد بود که زمان بیشتری می‌برد و قابلیت تجدیدنظر دارد.

✅ شرایط و مراحل گرفتن حکم تخلیه فوری

در سیستم حقوقی ما، چیزی به نام حکم تخلیه فوری وجود ندارد و برای صدور و اجرای حکم تخلیه باید تمامی مراحل ذکر شده طی شود. با این وجود، متقاضی در صورت وجود شرایط می‌تواند درخواست دستور تخلیه کند که باید به‌صورت فوری اجرا گردد. اگر دعوا به درستی طرح شود و از هدر رفتن زمان جلوگیری شود، رسیدگی به دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف معمولاً طولانی نیست اما در دادگاه ممکن است تا یک سال نیز به طول انجامد.

💼 مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه

1. مدرک مثبت مالکیت موجر بر عین ملک یا منافع
2. قرارداد اجاره‌ای که به دلیل انقضاء مدت یا حق فسخ به موجر حق تخلیه می‌دهد
3. تامین دلیل جهت اثبات خسارات وارده به ملک از سوی مستاجر (در صورت نیاز)
4. فیش‌های واریزی مستاجر جهت اثبات مبالغ پرداختی یا کسری پرداخت اقساط اجاره
5. در سایر موارد، اثبات اینکه موجر از اذن تصرف سابق عدول نموده است که معمولاً با اظهارنامه اثبات می‌شود

⏰ مدت زمان تخلیه ملک

نمی‌توان زمان دقیق یک دادرسی تخلیه را تعیین کرد، اما اصولاً برای دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری زمانی حدود یک ماه زمان می برد. همچنین برای گرفتن حکم تخلیه در دادگاه یا شورا در خصوص اماکن مسکونی زمانی حدود چهار ماه و در نهایت تخلیه اماکن تجاری ممکن است تا حدود یک سال نیز طول بکشد. پس از صدور حکم بدوی، چون حکم تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی است، در صورت تجدید نظرخواهی باید حدود یک تا پنج ماه نیز برای صدور حکم قطعی و نهایی از دادگاه تجدیدنظر در نظر گرفت.